Risques climatiques et immobilier : pourquoi les ETI doivent intégrer l’érosion, la décence énergétique et la valeur future des actifs

Dans l’immobilier, le climat n’est plus un sujet “à part”. Il pèse désormais dans la décision d’achat d’une large majorité d’acquéreurs. Pourtant, sur de nombreux marchés exposés, les prix résistent encore.

Ce décalage entre perception du risque et formation des prix crée une zone grise. Elle concerne directement les ETI, à la fois comme employeurs, investisseurs, bailleurs et utilisateurs de surfaces tertiaires, logistiques ou industrielles.

Un marché qui intègre le risque… mais sans revalorisation immédiate des actifs

Un sondage OpinionWay réalisé pour Orpi indique que 77 % des personnes interrogées déclarent que les risques climatiques “entreraient dans leur choix immobilier” si elles achetaient un logement. Dans le détail, 36 % disent que ces risques “compteraient beaucoup”.

En revanche, cette prise de conscience ne se traduit pas encore, partout, par une baisse visible des prix. Dans plusieurs zones exposées, notamment sur le littoral, les logements continuent de se vendre à des niveaux élevés.

Autrement dit, le marché commence à “regarder” le risque, mais il ne le “prixe” pas de façon uniforme. Cette inertie est classique : tant que l’aléa reste abstrait, la préférence pour l’emplacement reste dominante.

Climat, patrimoine, générations : des arbitrages différents

Le même sondage met en évidence un écart générationnel. 44 % des plus de 65 ans considèrent les risques climatiques comme un “facteur déterminant”, contre 28 % des moins de 35 ans.

Une lecture opérationnelle s’impose pour les décideurs. Les ménages les plus âgés raisonnent souvent en logique patrimoniale et de transmission. Ils cherchent à sécuriser la valeur future du bien.

À l’inverse, une partie des plus jeunes arbitrent sur un horizon plus court. Ils peuvent considérer certains risques, comme l’érosion côtière, comme lointains et donc “gérables” à leur échelle de temps.

Cette divergence importe, car elle influence la liquidité future des marchés locaux. Là où la demande se fragmente, les délais de vente peuvent s’allonger, avant même une correction nette des prix.

Le littoral comme cas d’école : l’érosion devient un sujet d’urbanisme et d’information

Sur le littoral, le recul du trait de côte est un risque structurel. Des estimations fréquemment reprises indiquent un recul moyen de l’ordre de 30 à 50 cm par an sur les façades Manche et Atlantique, avec des secteurs beaucoup plus rapides.

Côté cadre public, la loi Climat et Résilience (août 2021) a organisé un dispositif d’identification des communes exposées. La liste des communes concernées existe sous forme de jeu de données public, pris par décret, et s’impose aux documents d’urbanisme.

Depuis 2023, l’information sur le recul du trait de côte doit aussi figurer dans l’État des risques (ERP) pour les communes littorales concernées. Cela renforce la traçabilité du risque lors des transactions.

Enfin, un outil juridique a été créé : le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC), prévu pour encadrer l’occupation de biens dans des zones où l’érosion peut rendre l’usage impossible à terme.

Ce que cela change pour les ETI : finance, RH, sites et risques assurantiels

Pour une ETI, l’immobilier n’est pas seulement un sujet “patrimoine des dirigeants”. C’est un poste de coûts, un actif de bilan, et un support de continuité d’activité.

Première implication : la gestion des risques devient plus “auditable”. Les investisseurs, les banques et les assureurs attendent de plus en plus une cartographie claire des expositions (inondation, retrait-gonflement des argiles, incendies, érosion). Même sans choc de prix immédiat, l’accès au financement peut se tendre pour des actifs jugés difficiles à assurer ou à céder.

Deuxième implication : les politiques RH et d’implantation. Dans certaines zones, attirer des talents passe aussi par la lisibilité des risques et la qualité de l’habitat. Si le marché local reste cher mais perçu comme fragile, la mobilité résidentielle peut se compliquer.

Troisième implication : l’effet “réglementation énergie” qui se superpose au climat. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements classés G au DPE, dans les conditions prévues par la réglementation sur la décence.

Cette contrainte accélère la décote des actifs énergivores et remet la rénovation au centre. Pour une ETI bailleur, ou simplement logée dans des marchés tendus, cela peut aussi impacter la disponibilité locative et les niveaux de loyers à moyen terme.

Enfin, les ETI industrielles et logistiques sont concernées par un mécanisme proche : un site bien situé mais exposé peut perdre de sa valeur stratégique si les coûts de protection, d’assurance ou d’adaptation augmentent.

Perspectives : vers un “prix du risque” plus visible, mais hétérogène

La dynamique observée ressemble à une transition par paliers. D’abord, la sensibilisation progresse dans les intentions. Ensuite, l’information devient plus standardisée dans les transactions. Enfin, le risque se reflète dans les prix, mais surtout lorsque la liquidité se dégrade ou qu’un événement local joue le rôle de déclencheur.

Pour les décideurs d’ETI, l’enjeu est d’éviter le pilotage “à l’intuition”. Une politique immobilière robuste repose sur trois briques : une lecture fine des expositions, un plan d’investissement (adaptation et rénovation), et une stratégie de sortie réaliste sur les actifs les plus risqués.

Dans ce contexte, le marché ne bascule pas partout au même rythme. Mais le message est clair : le climat devient un paramètre économique, et donc un paramètre de gestion, y compris pour les entreprises de taille intermédiaire.